طی یک دوره 26 ساله؛
قیمت مسکن 120 برابر شد
قیمت مسکن در تهران در کمتر از ۲۶ سال گذشته، یعنی در دوره زمانی سال‌های ۷۲ تا سه ماهه نخست سال ۹۷، ۱۲۰ برابر شده است.
آمارهای مرکز آمار ایران نشان می‌دهد که متوسط قیمت یک متر واحد مسکونی در شهر تهران از ۵۲ هزار تومان در سال ۱۳۷۲ به ۶ میلیون و ۲۴۷ هزار تومان در سه‌ماهه نخست سال ۹۷ رسیده است.این بدان معناست که قیمت مسکن در ۲۶ سال گذشته در تهران ۱۲۰ برابر شده است. تورم قیمت مسکن در تهران به سرعت به سایر نقاط کشور هم در دهه‌های گذشته منتقل شده و این امر باعث شده تا بازار مسکن در یک عدم تعادل بسیار عمیق به‌سر ببرد. اما دلیل رشد نجومی قیمت مسکن در دهه‌های گذشته چه بوده است؟ جهش قیمت مسکن در چه سال‌هایی روی داده و علت هر دوره جهش چه بوده است؟ بررسی دقیق موضوع نشان می‌دهد که به‌عنوان یک عامل اقتصادِ سیاسی، پای بانک‌ها و موسسات مالی و اعتباری و به‌عنوان یک عامل دیگر، پای بحران‌های ارزی در میان بوده است.
جهش اول در قیمت مسکن
در دوره ۲۶ ساله گذشته، جهش نخست در قیمت مسکن در سال‌های ۷۴ و ۷۵ روی داد. تورم آن سال‌ها مشهورتر از آن است که نیاز به توضیح جزئیات داشته باشد. نرخ تورم در سال ۷۴ به ۴۹.۴ درصد رسیده بود. قیمت مسکن در تهران، طبق اطلاعات منتشرشده توسط مرکز آمار ایران، در سال ۷۴ نسبت به سال پیش از آن ۶۰ درصد و در سال ۷۵ نیز ۶۹ درصد افزایش یافت! علت آن جهش، بحران ارزی اوایل دهه ۷۰ شمسی بود. در اوایل دهه ۷۰، کشور با بحران بدهی خارجی دست و پنجه نرم می‌کرد و تنها میزان بدهی بالفعل خارجی دولت به بیش از ۳۰ میلیارد دلار می‌رسید.
این در حالی بود که دارایی‌های ارزی کشور نیز به شدت محدود بود و به هیچ وجه کفاف بدهی‌های ارزی را نمی‌داد. بحران بدهی به سرعت به افزایش شدید نرخ ارز و تورم عمومی قیمت‌ها منجر شد. فعالیت‌های سوداگرانه هم در آن سال‌ها بر اقتصاد ایران حاکم شد و به این دلیل، نرخ مسکن به شدت افزایش یافت. پس علت جهش نخست در قیمت مسکن، بحران ارزی اوایل دهه ۷۰ بود.
اقتصاد سیاسی جهش دوم در قیمت مسکن
برخلاف دهه ۷۰ که در آن سال‌های ۷۴ و ۷۵، سال‌های جهش عمده قیمت مسکن محسوب می‌شدند، در بسیاری از سال‌های دهه ۸۰ با جهش شدید قیمت مسکن روبرو بوده‌ایم. در سال ۸۰، میزان رشد سالانه قیمت مسکن ۸۰ درصد بود. در سال ۸۱، قیمت مسکن ۵۲ درصد دیگر افزایش یافت و در سال ۸۲ نیز قیمت مسکن ۲۶ درصد رشد کرد.
در سال ۸۵ قیمت مسکن رشد ۳۰ درصدی را تجربه کرد و در سال ۸۶ رکورد افزایش سالانه قیمت مسکن در تاریخ پس از انقلاب شکسته شد! میزان رشد سالانه قیمت مسکن در سال ۸۶، ۷۷ درصد بود و در سال ۸۷ نیز قیمت مسکن ۲۴ درصد دیگر افزایش یافت!رشد قیمت مسکن در سال‌های دهه ۸۰ بسیار از تورم پیشی گرفت؛ در آن سال‌ها هیچ بحران ارزی‌ای نیز در میان نبود که به افزایش عمومی سطح قیمت‌ها منجر شود. پس علت اصلی در افزایش نجومی قیمت مسکن در دهه ۸۰ چه بود؟ علت این امر افزایش قابل توجه تعداد بانک‌ها در ایران و سرمایه‌گذاری قابل توجه بانک‌ها در املاک و مستغلات بود.
بانک‌ها و موسسات مالی و اعتباری که به راحتی مجوز می‌گرفتند و سپرده‌های مردم را جذب می‌کردند در سال‌های دهه هشتاد با این سپرده‌ها به سراغ بخش مسکن رفتند و با میزان پول هنگفتی که در دست داشتند اقدام به خرید ملک در سطح گسترده کردند.از سال ۸۰، فعالیت بانک‌های خصوصی در ایران آغاز شد.
تعداد بانک‌های کشور که در سال ۷۹، ۱۱ عدد بود در سال ۸۴ و همزمان با شروع به کار دولت احمدی‌نژاد به ۱۷ عدد و در سال ۹۱ به ۳۰ عدد رسید. تعداد زیادی موسسه مالی و اعتباری نیز در گوشه و کنار کشور با سهولتی بسیار زیاد تأسیس شدند. در آن دوران، بنگاه‌ها به سمت تأسیس بانک و بانکداری حرکت کردند و بسیاری از بانک‌ها به‌صورت مستقیم یا از طریق شرکت‌های تابعه خود وارد بازار مسکن شدند. وقتی بازیگرانی با این حجم سرمایه، وارد بازار مسکن می‌شوند، می‌توان انتظار داشت با خرید انبوهی که آن‌ها انجام می‌دهند، قیمت‌ها به‌سرعت بالا برود. دقیقاً همین اتفاق روی داد و در دهه ۸۰ بی‌آن‌که بحران ارزی‌ای در کار باشد، قیمت مسکن افزایش نجومی را تجربه کرد.
تحریم‌ها و جهش سوم قیمت مسکن
در اوایل دهه ۹۰، تحریم‌ها به سرعت باعث ایجاد یک بحران ارزی در کشور شدند و قیمت مسکن نیز جهش جدیدی را تجربه کرد. در سال ۹۱، قیمت مسکن در تهران ۴۳ درصد و در سال ۹۲، ۲۷ درصد افزایش یافت. در واقع، هربار که بحران ارزی در کشور ایجاد شده است، این بحران قطعاً بخش مسکن را نیز زیر ضرب گرفته است.
آخرین جهش قیمت مسکن
از پاییز و زمستان سال گذشته مجدداً قیمت مسکن در تهران رو به فزونی گذاشت. میزان افزایش قیمت مسکن در پاییز سال ۹۶ نسبت به پاییز ۹۵، ۱۶.۶ درصد بود. در فصل زمستان سال گذشته نیز افزایش قیمت مسکن نسبت به زمستان ۹۵ به ۳۴.۲ درصد رسید. روند افزایش قیمت مسکن در سال جاری نیز ادامه داشته و میزان افزایش قیمت‌ها در فصل بهار امسال نسبت به بهار ۹۶، ۳۷.۹ درصد بوده است. با بحران ارزی موجود در کشور، قیمت مسکن نیز افزایش یافته و معاملات مسکن وارد دوره رکود تورمی شده است.
تگها :
